PERALIHAN HAK MILIK ATAS TANAH KARENA HIBAH

Krisantus Sehandi
Alumnus Magister Kenotariatan Universitas Airlangga, Surabaya.

Suatu hak atas tanah dapat dialihkan atau diperalihkan. Peralihan hak atas tanah tersebut dilakukan oleh pemilik hak atas tanah. Seseorang dikatakan sebagai pemilik hak atas tanah dapat diketahui dari bukti kepemilikan hak atas tanah yang dimilikinya. Bukti kepemilikan hak atas tanah ini dapat diketahui melalui sertifikat hak atas tanah.

Berdasarkan Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, menyatakan bahwa sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.

Alat bukti yang kuat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 32 ayat (1) dapat diartikan bahwa sepanjang pihak lain tidak dapat membuktikan sebaliknya bahwa dirinya merupakan pemilik sah dari bidang tanah tersebut maka sertifikat hak atas tanah tersebut harus dianggap sebagai alat bukti yang sempurna.

Sebagaimana yang disampaikan oleh Irawan Soerodjo, dalam bukunya “Kepastian Hukum Pendaftaran Tanah” (2003), bahwa sertifikat tanah merupakan surat tanda bukti yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.

Pejabat Pembuat Akta Tanah
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, suatu hibah harus dibuat dengan suatu akta PPAT. Sebagaimana dijabarkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT adalah pejabat umum yang diangkat Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang diberikan kewenangan khusus untuk membuat akta-akta tertentu, yaitu akta jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, pembagian hak bersama, pemberiaan hak tanggungan, pemberian hak guna bangunan atas tanah hak milik,dan pemberian hak pakai atas tanah hak milik.

Dalam kehidupan bermasyarakat sering terjadi konflik pertanahan terkait dengan hibah tanah. Tanah yang telah dihibahkan kepada orang lain digugat di pengadilan. Penghibahan tanah sering dilakukan dengan mengabaikan segi formalnya, sehingga bilamana pemberi hibah telah meninggal dunia akan mengundang sengketa mengenai status tanah yang dihibahkan. Disinilah arti pentingnya kehadiran seorang PPAT sebagai legitimasi dari Undang-Undang untuk membuat suatu kepastian hukum mengenai hak atas tanah.

Dengan demikian, akta PPAT merupakan syarat mutlak yang harus ada dalam suatu peralihan hak milik atas tanah, karena berkaitan dengan pendaftarannya, dimana BPN akan menolak pendaftarannya apabila tidak melampirkan akta hibah yang dibuat dihadapan PPAT.

Unsur Penting Hibah
Hibah menurut Pasal 1666 ayat 1 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata adalah suatu persetujuan dimana si penghibah, pada waktu hidupnya, dengan cuma-cuma dan dengan tidak dapat ditarik kembali, menyerahkan suatu benda guna keperluan si penerima hibah yang menerima penyerahan itu. Unsur penting yang pertama dalam suatu perjanjian hibah adalah dengan cuma-cuma, dalam artian bahwa pemberian itu harus dengan sukarela tanpa pamri.

Unsur yang kedua adalah tidak dapat ditarik kembali, dalam artian bahwa ketika si pemberi hibah ingin menghibahkan benda yang menjadi hak miliknya harus adanya penerimaan secara sukarela dari si penerima hibah. Jadi diantara pemberi hibah dan penerima hibah harus dengan adanya suatu persetujuan.

Unsur yang ketiga adalah bahwa pemberian hibah itu harus dilakukan semasa hidupnya. Tanpa adanya unsur ini maka tidak ada suatu hibah. Dalam proses peralihan atau pemindahan hak atas tanah karena hibah, pihak yang mengalihkan harus mempunyai hak dan kewenangan untuk memindahkan hak, sedangkan bagi pihak yang menerima hak harus memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah yang baru.

Dokumen Pembuatan Akta Hibah
Berikut ini dikemukakan sejumlah dokumen yang harus diurus untuk membuat akta hibah tanah di kantor PPAT, yakni (1) Pemberi hibah harus membawa Surat Keterangan Status Tanah yang dibuat Kepala Desa atau Camat setempat atau bukti kepemilikan hak atas tanah (sertifikat), (2) Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK). (3) Akta Perkawinan, (4) Bukti Pembayaran PBB, (5) Surat persetujuan suami atau istri bagi yang sudah berkeluarga.

Calon penerima hibah harus membawa KTP dan KK. Dalam pembuatan akta hibah, masing-masing pihak pemberi dan penerima hibah berkewajiban membayar pajak transaksi. Pemberi hibah akan dikenakan pajak penghasilan, berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya. Sedangkan penerima hibah dikenakan pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan Hak atas tanah dan bangunan.

Hal-hal yang perlu diperhatikan sebelum melakukan hibah, antara lain (1) Mengecek kepastian kepemilikan hak, apakah penghibah benar-benar pemilik sah tanah tersebut, (2) Perlu mengetahui tentang subjek yang memiliki tanah dan bangunan yang akan dihibahkan, (3) Harus mengetahui batas maksimum kepemilikan tanah, (4) Mengecek apakah diatas tanah tersebut ada hak yang lebih tinggi atau tidak, (5) Mengecek apakah tanah yang akan dihibahkan sedang dijaminkan kredit atau tidak, dan (6) Mengecek apakah tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa. Setelah semuanya terpenuhi maka akta hibah akan dibuatkan oleh PPAT dan disaksikan oleh dua orang saksi.

Prosedur Peralihan Hak di Badan Pertanahan
Berikut dokumen Peralihan Hak karena Hibah yang berlaku di Badan Pertanahan, yakni (1) Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup, (2) Surat kuasa apabila dikuasakan, (3) Foto copy identitas pemohon/pemegang dan penerima hak (KTP, KK) serta kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokan dengan aslinya oleh petugas loket, (4) Sertifikat asli, (5) Akta hibah beserta pengantar dari PPAT, (6) Ijin pemindahan hak apabila dalam sertifikat/keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh ijin dari instansi yang berwenang, (7) Foto copy SPPT PBB tahun berjalan yang telah dicocokan dengan aslinya oleh petugas loket, (8) Penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti SSP/PPH untuk perolehan tanah lebih dari 60 juta rupiah, (9) Surat Pernyataan Tidak Dalam Sengketa, (10) Surat Pernyataan Tanah Absentee, (11) Surat Penguasaan Fisik yang ditanda tangani Pemberi hibah dan di legalisasi Notaris.*